激務のサラリーマンが不動産投資で年間家賃収入1000万円を手にする方法 ~将来に不安な状態から老後まで一気に勝ち逃げする~

高年収でないサラリーマンや個人事業主でも不動産投資で年間家賃収入だけで1000万円を手にする方法について書いています。読むのが面倒だから具体的なノウハウを聞いてみたい方は、LINEにご連絡ください。【LINE ID】→@ljr0532l ※@忘れずに

ぶっちゃけ、海外不動産ってどうなの??

基本的に私が推すのはリスクヘッジを十分に整えた

上での国内不動産投資です。

 

ただ、ウェブなどで検索すると、

「海外不動産投資」

というワードを目にすることも

あると思います。

 

私もそこまで詳しくないので

あまり多くのことは言えませんが、

 

・これからの将来性(土地の値上がりなど)

・国内では中々出せない高利回り

・国内不動産と比べて安価

 

等をうたっているものが多い気がします。

 

特に間違っているわけでもないですし、

人によっては区分投資をするなら

海外不動産をした方がいいという

人もいるので、不勉強な私が否定する

つもりもありません。

 

 

ただ、自分自身がいざやるとなったとき、

あんまり本腰入れてやりたいものでは

ないなーという印象です。

 

 

理由としては、大きく分けて2つ。

 

1.海外であるだけに見えないものが多すぎる

プレゼンを聞くとリスクを低く尚且つ国内不動産よりも

より儲けられるように聞こえます。

 

ですが、どちらかという私たちが知らなければ

ならないのは最大のリスクです。

 

メリットは大きければ大きいほど特に自分の

限界は関係ないのでいいですが、

 

デメリットに関しては自分のキャパシティがあるので

負いきれない不利益が生じたときに破滅を招きます。

 

海外不動産の場合、特にリスクを読みづらい

という印象です。

 

本当にその土地に価値があるのか?

価値のある土地をなぜ現地人が買わないのか?

 

間に入っているのは外国人は信頼できるのか?

信頼できる根拠は何か?

 

それ以外にもそれこそ予想もしていなかった

ようなリスクが生まれるのが海外だと

思います。

 

特に、長期で保有するとなったときに

すぐに駆け付けることもできないので

リスクをカバーしきれるのか?

 

という懸念材料がどうしてもぬぐい切れません。

 

 

2.土地の所有権が自分にない

基本的に法律で、土地を購入するときは、その国の

人でなければならないので、日本人が海外不動産を

買う時は現地の人の名義で購入することになります。

 

これが私の考える海外不動産の最大のリスクです。

 

なぜかというと、最初はお互い合意の上で買って

運用をかけたとしても、その後、例えば名義人が

死んでしまった場合、その土地はその家族に

分配されてしまいます。

 

となると、自分が持っていたと錯覚していた

権利はすべて消えてしまいます。

 

実際にそういった問題で5年以上訴訟が

続いているケースもあるようです。

 

ですので、自分でコントロールできないような

状態が想定されてしまうので、その辺りを

考慮するとなかなか海外不動産に本腰を

入れるというのは難しくなります。

 

遊びとかでやるん分にはOKだと思います。

不動産投資の紹介業について

投資用不動産の営業でうまくいくには「紹介のマーケット」

作ることがとても大切になってきます。

 

中々新規でお客さんを取り続けることが

難しいのです。

 

理由としてはいくつかありますが、

 

・よくわからない

・額が大きいから怖い

・不動産の営業マンが嫌い

 

など、初めてあった人からいきなり購入する

とはなりづらい商品です。

 

そのため、元々仲のいい人や、

そもそも不動産をやっている知り合い

といった人から勧められて不動産を

始めるパターンというのは多いです。

 

「信頼」で物を買うということです。

 

 

その「紹介マーケット」を構築するため、

業者は大きめの紹介料を渡します。

 

これは会社や物件によって大きく異なりますが、

数十万円~中には数百万円というオファーが

提示されます。

 

 

一発決まれば非常に大きいですよね。

 

そこに惹かれて紹介側に回る人というのは

非常にたくさんいます。

 

実際に紹介業だけでぼろ儲けしている人も

存在します。

 

自分で在庫を抱えることもなく、

尚且つ商品説明などは営業マンが

やってくれるので非常においしい仕事ですね。

 

 

ただ、ここで気を付けなければならないのが、

「安易な紹介は身を滅ぼす」

ということです。

 

 

ここでいう安易というのは、

・紹介料のでかさで扱う不動産をえらんでいないか?

・営業マンへの信頼だけで不動産を選んでいないか?

・自分がここから買ったというだけで不動産屋を

 紹介していないか?

 

という点です。

 

 

どれも結局自分の利益にしか

繋がらない選択肢だからです。

 

 

この中で、一つも紹介された人が、

不動産投資で成功するという前提の

選択肢はありません。

 

・紹介料が大きい

→全く成功に関係なし

 

・営業マンが信頼できる

→物件の質と営業マンの人柄は関係ない

 

・自分が買ったから

→自分が本当にいい買い物が

出来ているかはわからない

 

 

不動産は大きな買い物ですので

万が一の事態が生じたときには

大惨事に陥ります。

 

 

「この不動産会社を紹介するリスクは何か?」

「リスクに対して自分はカバーしきれるのか?」

 

この辺りを考えに入れて、

人に不動産投資を勧める

ようにしましょう。

「割に合う投資」とは③ ~期待値、費用対効果を意識したビジネスの戦略~

前回、前々回と「期待値」「費用対効果」について

お話してきました。

 

まとめると投資的な目線で見たとき、

「割に合うビジネスの選択基準」は、

 

・より少ないお金と時間で大きなリターンを得られるか

・どれだけリスクを下げられるか

・時間やお金をかければかけるほど利益は大きくなるか

 

これで判断していきます。

 

具体例を挙げていきましょう。

 

単価の小さい商品の場合、

利益を上げるにはたくさん売り上げなければ

なりません。

 

ですので、一人一人に時間をかける行為自体が

時間もお金もリスクを高めてしまいます。

 

お茶代などの経費も一件の成約に対して

割の合わない額になりがちです。

 

私だったら単価の低い商品の場合、

SNSやウェブによる拡散効果による

売り上げが見込めない時点で

取り扱うことはしません。

 

一度に多くの人にアプローチできること、

媒体の構築が完成することで何もしなくとも

勝手にお客さんを集めることで

 

時間とお金のリスクを一気に下げられます。

そして利益も一番大きく取れます。

 

お茶代などの経費削減にもなります。

 

逆に単価の高い商品の場合、

1人1人に時間をかけても

一件の成約で一気に利益を

上げることができるので

成約率重視の対面セールスも

有効です。

 

私が実際に経験した例としては、

参加費が3万円近くするイベントに

参加しましたが、

 

そこでの出会いをきっかけに5億円の契約を

決めたことがあります。

 

となると経費は大きめですが、

利益に関してはかなり巨大なものですので

利益率で見たら相当割のいい投資に

なったという見方ができます。

 

勿論単価が高くてもウェブやSNS

成約が取れることもあるので

いずれにしろ拡散力をつける

ことはビジネスにおいては

かなり有効なファクターといえる

でしょう。

 

 

ですので、いつまで経っても

単価の低い商品を一人一人に

バカ丁寧に売ったり、

 

ウェブで売れるはずもない単価の

高い商品をいつか売れると

信じて力を入れること自体が

 

まるで「割に合わない」といえます。

 

時間を使うということ自体も

一種の投資という感覚を忘れる

ことなく、考えて行動すれば、

 

ローリスクハイリーンという

あり得ないようなおいしい

投資を実現させることが

出来ます。

「割の合う投資」とは②~費用対効果~

前回は自分が行っていたバイナリーオプション

例に挙げて、「期待値」を軸に据えた取引をすれば

ほぼ負けることはないことをお話ししました。

 

 

今回はその考え方をその他のジャンル、

特に「ビジネス」に生かせるような投資的目線で

お伝えしていこうと思います。

 

 

皆さんはビジネスを始めるときの

選択基準をどこに置いているでしょうか?

 

 

私がビジネスを選ぶ大前提としては

 

「完璧にお客さんや自分を守れること」

 

「長期間生き残れるもの」

 

「費用対効果の高いもの」

 

この三つをクリアしない限り

取り組むべきビジネスとして選びません。

 

特に「人」で選ぶことはしません。

 

 

今回に関しては「費用対効果が高い」

ということに注目していきます。

 

 

費用対効果とは例えば

100万円稼ぐのに

いくらお金を使ったのか?

どれくらい時間がかかったのか?

 

といったこと基準に算出します。

 

行動が効率的か非効率的かを判断しやすいです。

 

例を挙げると、

100万円を営業で売り上げたとしたときに、

仮にそこに到達するまでの

お茶代、交際費、生活費の合計が

50万円だったとしたら、利益は50万円です。

 

そして50万円の利益を出すのに

500時間かかったとしたら

時給1000円ということになります。

 

バイトとそんなに変わらないような気がしますが

もう少し掘り下げます。

 

これを二か月で達成したとしたら

50÷2=月収25万円です。

 

そして先ほどの経費が二か月で50万円なら

一か月あたりの経費は25万円。

 

 

経費25万円で25万円の利益(売り上げから経費を引いたもの)

を生み出しているということは25万円を一か月で2倍に

しているので、月利100%をたたき出しているとも言えます。

 

とはいえ、FXとかのお金をお金で増やす投資とは違って

経費をかければかけるほど利益が大きくなるわけでもないので

その辺も加味する必要があります。

 

 

なんだかごちゃごちゃしてきちゃいましたね。

 

要するに、

より少ない時間とお金で最大限の利益を生むもの

(大きな利益率を生むもの)

加えて

お金や時間を使えば使うほど利益が大きくなるもの

(リスクの低い確実性と比例の法則を兼ね備えたもの)

 

であれば私の場合はゴーサインです。

 

結構贅沢な選択基準ですね。

 

逆に私がバイナリーオプションを切り捨てたのは

このポイントにあったりします。

 

一応利益は出たものの、

勝率60%やや越えくらいでしたので、リスクヘッジの確実性が乏しかったのと、

 

軍資金があまり多くなかったので

何回も何回もエントリーしなければならなかったので

「時間」という部分でもリスクを背負ってしまいました。

 

時給換算だとだいぶ低かったと思います。

 

月利も何百%と出ていたわけではなかったので。

 

確実に勝率を70%以上キープできて

なおかつチャートに張り付き続けなくても

よいような状態であれば続けたかもしれません。

 

あとは、極限まで利益率を高めるにはどれだけ

お金を使わないでビジネスをするかという

部分も大切になってくるので、

 

ビジネスそのものに自己資金を費やすという行為自体が

私としてはマイナス要素として目に映ってしまいます。

 

かかる時間や経費を考慮したうえでの

時給などをはじめとする費用対効果(期待値)が

自分の求める水準を満たしていた場合は

取り組むビジネス(投資)としてGOだと思います。

「割に合う投資」とは?①~元バイナリーオプショントレーダー語りき~

私は元々「バイナリーオプション」という

FXの簡易バージョンみたいな為替取引で

稼いでいた時期があります。

 

FXとか株といったものは、難しく、

しかも危ないという印象を持つ方が

多いと思いますが、

 

コツさえつかんでしまえば大ゴケする

ことはそんなにないです。

 

その「コツ」の一つが

「期待値」

という考え方です。

 

期待値に関しては

いろいろ考え方がありますが、

 

例えばお金を賭けたじゃんけんを例にとると、

勝ったら300円もらえて、あいこと負けは0円とした

場合、じゃんけんで勝つ確率は1/3、負ける確率は2/3なので、

 

300円×1/3+0円×2/3=100円

 

今回のケースの場合、確率論的にお金をもらえると

期待されるのが100円ということになります。

 

この100円が期待値です。

 

ですので、仮にこのじゃんけんの参加費が

150円だった場合、期待値を下回ることに

なるので、参加することは損ということになります。

 

 

このことは世の中の大体すべての事柄の

「割に合うか」「割に合わないか」

ということに当てはめることができます。

 

私が昔取り組んでいたバイナリーオプション

関しては、何分後かの為替の価格が

今より上か下かを予測し、

 

当たれば掛けた金額のだいたい1.8倍、

外せば全額没収(損切パターンは除く)

 

というものです。

 

 

この場合、期待値としては

勝率が約55%以上であれば利益が出る

というものですので、

 

要するに勝率55%以上のところに

賭け続ければ儲かる

という至ってシンプルなものです。

 

ですので、数多バイナリーオプション

ノウハウ商材が売られおり、

 

あれはよくない、あれはいいとか

言ってる人がいますが、

 

ぶっちゃけどれでも期待値を意識して

勝率55%キープ+資金管理さえできれば

稼げます。

 

私はいいとこ勝率60%ちょいでしたが

この考えを徹底したうえで

ベットしまくっていたので

サラリーマンの月収くらい

稼げました。

 

この期待値の考え方を基軸にすると、

意外とビジネスのあらゆるジャンルに

応用が利いて、効率よくお金を

稼ぐことができます。

 

次回は応用例についてお話していきます。

極論:不動産投資には3つの選択肢しかない

今回はちょっとしたマインドセット編です。

 

今まであーだこーだと不動産投資に

ついて色々書いてきましたが、

 

 

極論をいってしまうと、お客さんとしての

不動産投資の選択肢は3つだけです。

 

1.そもそもやらない

 

2.区分だけやる

 

3.一気に買い増していく

 

この3つに絞られてくると思います。

 

 

1.そもそもやらない

 

不動産投資のリスクについて今まで書いてきました。 

そしてそのリスクのカバー方法にもお話ししましたが、

それでも「怖い」という人はいます。

 

できるんならやったほうがいいとは思いますが、

人によって買ったはいいものの、毎日毎日

気になって仕方がないといった方もいます。

 

ふとした拍子にとんでもないクレーマーになったりなんて

こともあります。

 

そういった心配のほうが購入のメリットを上回る

場合は不動産投資はやらないほうが賢明です。

 

だれも幸せにならないので。

 

 

 

2.区分だけやる

区分に関しては本当に保険や年金代わりみたいなものです。

特に管理の手間もかかりませんし、ちゃんと自社でサブリースの

管理実績のある会社であれば、ほぼリスクなく運用が

できます。

 

その後、棟ものに挑むということも可能ですが、

棟ものに関しては、さすがに何もしなくていい

というわけではありませんし、

 

大家さんとしての勉強をしていかなければ

なりません。

 

将来の備え程度の考えであるのであれば、

区分だけでやめるというのも一つの

選択肢としてアリです。

 

 

3.一気に買い増していく

不動産投資で稼いでいくと覚悟を決めたなら

足を止めることなく、

一気に駆け抜けていかなければなりません。

 

以前お話ししたように、中途半端に数棟保持して

いるのはリスクでしかないです。

 

ポートフォリオ分散投資)を完成させつつ、

スピード感をもって買い増しができれば

 

家賃収入だけで生活できる暮らしを実現することが

できます。

 

大きな金額に対する抵抗さえなければ

メガ大家を目指すのもとても面白いと

思います。

 

 

「デキル」業者とは

何度もしつこいようですが、

一棟ものの不動産投資には正解は

ありません。

 

一言に買い増しといっても無限の組み立て

パターンの中から物件を選択していく

ことになります。

 

 

ただ、人任せにしすぎると一気に

選択肢の幅を狭めることになります。

 

 

特に業者のいわれたとおりに

無思考でサインをし続けると

どんどん自分の可能性を

狭めることになります。

 

 

不動産投資をするのは業者ではなく、

あくまでも自分自身だということを

自覚しなければなりません。

 

 

とはいえ、いきなり未開の地に

放り投げられたとしてもそこから

素人が土地を開拓することは

非常に困難です。

 

 

そこで人に頼らなければならないわけですが、

人の見極めが非常に難しいというのが

現状です。

 

 

人を選ぶうえでの一つの注目ポイントが

その人の提示した内容が

 

「あてはめ」になってないか

ということがあげれます。

 

 

自分の理想の状態はこれこれこうゆう状態、

 

それに対し、人の提示した条件が、

それは無理だからこっちにしましょうなのか、

 

 

難しいですが、なんとかその状態に

近づけるようにこちらも全力で

工夫します!なのか、

 

 

それだけでも大きく「未来」が変わってきます。

 

 

不動産の場合、数字で表れるので

納得できない数字が出てきたら

取り消すことも可能です。

 

ですので、抽象的な頑張るではなく、

頑張った結果具体的にはこういう提案が

できますという業者としての

能力がもろに現れてしまうわけです

 

 

一つ例を挙げると、

一棟ものに挑戦したいものの、

変な区分の買い方をしてしまい、

月々の返済に追われてしまって

いる人が、

 

 

区分の金利を下げたうえで

一棟ものにチャレンジできる

ようになったり、

 

 

悪い業者につかまり、住宅ローンで

物件を3つ買わされ、融資枠が

全くなくなってしまった方が、

 

うまいこと工夫し、個人の融資枠とは

別のところで融資を引っ張り、

一棟ものにチャレンジできるようになったり

しています。

 

 

どちらも、自分はもうだめだ。。。

と思っていたところからの

想像の外側からの逆転で

理想の資産形成図を描けるようになった

パターンです。

 

 

このように力のある業者と組み、

なおかつ自分でも勉強して

大家さんとしての自覚を持つことで、

 

 

想像以上の未来をつかみ取ることができます。

 

 

ですので、「デキル業者」というのは、

想像もしていなかったお客さんの明るい

未来を何十年も一緒に寄り添って作り上げて

いく会社のことをいうのではないかと

考えます。