低所得で激務のサラリーマン・公務員でも会社にバレることなく0円不動産投資で年間家賃収入1000万円を手にする方法 ~将来に不安な状態から老後まで一気に勝ち逃げする~

高年収でないサラリーマンや個人事業主でも不動産投資で年間家賃収入だけで1000万円を手にする方法について書いています。読むのが面倒だから具体的なノウハウを聞いてみたい方は、LINEにご連絡ください。【LINE ID】→@ljr0532l ※@忘れずに

一棟もののリスク回避方法

前回までは一棟ものをやるにあたっての 

リスクについてお話してきました。

 

 

正直リスクだけ聞くと怖くて手を出せないですよね。

 

 

ですが、一棟ものの不動産投資には

リスクさえ突破すれば、

 

「圧倒的な夢」

 

をつかみ取ることができます。

 

本業の収入のほかに

数千万円の家賃収入が入ってくる

生活を想像してみてください。

 

 

ある意味人生思い通りですよね。

 

 

では、その夢のような家賃収入を

得るためにどのように

 

「業者のリスク」

 

「空室のリスク」

 

「大規模修繕のリスク」

 

「売却のリスク」

 

これらを回避すればよいのでしょうか?

 

こちらに関してはかなり賛否両論に

別れると思いますが、

 

わたくしの回答は

 

 

「買い増しが有利になる物件を一気に買い増せ」

 

これだと考えています。

 

というのも

 

リスクを恐れて中途半端に一棟ものを

買ってしまうのが最大のリスクとなるからです。

 

これはどういうかというと区分と違い、

一棟買うと月に10万円とかプラスの収支で

回るようになります。

 

毎月10万円のお小遣いが増えるだけでも

だいぶ人生が変わってくると思います。

 

ただ、この10万円は見せかけの10万円です

 

というもの、突如として何百万円の

大規模修繕や空室が発生した場合、

 

貯金がなければ一切対応することが

できなくなってしまいます。

 

となると、この毎月の10万円は

あくまでも備えとして取っておく必要があります。

 

じゃあ、一棟なんかやる意味ないじゃんと

なってしまいますが、これは

一棟とか二棟しか持っていない場合のケースになります

 

 

仮に10棟自分が保有していた場合、

古い①のマンションに大規模が必要となったとしても、

同じタイミングで新しい⑨のマンションが

修繕が必要となるとは考えにくいです。

 

つまりは、棟数が増せば増すほど、

一つの物件に何かあったとしても

ほかの物件の家賃収入でカバーがしやすくなります。

 

こういった一つの投資に何かあったとしても

カバーができるほかの投資手法を持つことを

ポートフォリオといいますが、

 

棟ものの不動産投資の場合、

いくつも違う投資手法を持たずとも、

不動産投資の中だけでポートフォリオ

完成させることができます

 

 

ですので、ポートフォリオをいち早く

完成させるためにも、利益の出る物件を5棟くらい

までは一気に買い増ししてしまったほうが

よいでしょう。

 

ポートフォリオが完成してからは

もうやりたい放題です。

 

空室による家賃の減額も

 

大規模修繕も

 

売却に時間がかかったとしても

 

ほかの大きな家賃収入の

範囲内ですべて済ますことができます。

 

 

ですので、まずやるべきは

「どれだけ買い増しを見据えたプランを組み立て、

良い物件やよい業者を見つけるか」

 

これにかかってくると思います。

 

棟ものの3つのリスク

今回もちょっとネガティブな投稿になってしまいます。

 

基本的にまずリスクを理解した上で、

そのリスクにどう対処していくのかが

わたくしのビジネスの基本的な流れですので

ご了承ください。

 

 

前回お話しした業者のリスク以外にも

棟ものには以下のようなリスクがあります。

 

1.空室のリスク

 

2.大規模修繕のリスク

 

3.売却のリスク

 

一般的には棟ものの不動産投資は

区分投資よりもリスクが高いと

いわれています。

 

(やり方次第では区分より棟ものの

方がリスクが低いという意見も)

 

今回は一般的に言われるリスクについて

軽く説明していきます。

 

 

1.空室のリスク

 

これは言わずもがなですね。

区分の場合その一室がピンポイントに

空室にならない限り家賃ゼロとは

なりませんが、

 

棟ものに関しては、

一棟10室のマンションであれば

区分と比べて単純に10倍のリスク、

立地など考えたらさらにリスクが高まります。

 

ですので半分空室という事態に陥れば、

ローンの返済額が家賃収入を大きく

上回り、力尽きて自己破産

なんてこともあり得ます。

 

 

2.大規模修繕のリスク

一室の場合、部屋の中で何かあればオーナーさんが

修繕負担しなければなりませんが、

 

一棟の場合はマンション全体に対して

何かあった時には修繕をしなければ

なりません。

 

そのため、備えをしておかなければ

急に発生した大規模修繕費に対処できず、

こちらも自己破産に陥るケースがあります。

 

ですので、大規模修繕が起こりにくい

造りのしっかりしたものを選ぶことと、

何かあった時のための預貯金というものが

必要になってきます。

 

 

3.売却のリスク

区分もののマンションと比べて一棟ものを

買える人は限られてきます。

 

ですので、売りに出されたところでなかなか

買い手が見つかるとは限りません。

 

また、悪い業者から購入してしまうと

不当に価格を吊り上げられたりして、

いざ売るときに適正価格で売れなくなって

しまいます。

 

そうなってしまった場合、ただの負債を

抱えているだけということになりかねません。

 

ですので、最後まで保有するのか、

途中で売却するのかという観点でも

購入の戦略を立てなくてはなりません。

 

次回はこういったリスクに対して

どのように対処するのか話していきます。

棟ものに挑むあなたへ贈る言葉

今まで主に区分投資について書いてきましたが、

今回から棟ものに関してもお話していこうと

思います。

 

 

区分投資はあくまでも保険や年金代わりといった

将来への備えという色が強く、

いきなり儲かるというものではない

ことは理解していただけたと思います。

 

でも、やっぱり可能ならば

家賃収入だけで悠々自適に暮らす

生活にもあこがれますよね。

 

 

そうなった場合は、ワンルームではなく、

複数の個数を抱えた棟ものの不動産投資に

挑まなくてはなりません。

 

 

今回は棟ものに挑むにあたっての

入口的な内容になります。

 

 

まず、言っておきます。

 

棟ものに正解はありません。

 

いきなり難しいですよね。

 

棟ものに挑んで成功した方の

やり方を見ると本当に人それぞれ

哲学を持って不動産投資に挑み、

 

修正を繰り返しながら、自分ならではの

やり方を見つけているといった

印象を受けます

 

 

ますますどうすればいいかわからなく

なってしまいますよね。

 

 

ですので、まずはこれだけはやってはいけない

ということをお伝えします。

 

 

それは、弱い業者から絶対に買わない

ということです。

 

弱い業者ってなんやねんということですが、

 

まず、注目すべきポイントは

どこの金融機関を使っているか?

です。

 

特定の金融機関名を出すのは避けますが、

基本金利2%後半から3%台を提示された

時点でかかわるのをやめておいたほうが

吉でしょう。

 

そもそも業者に実績がないので金利

低い良い銀行から融資を引っ張れないだけです。

 

 

さらに言えば、買い増しを前提として

物件を提示していない場合は、不当に価格を

上乗せされるので売り切りということも

難しくなります。

 

修繕などもかさむとただの負債となり

いずれ自己破産なんてこともあり得ます。

 

 

2点目としては表面利回りだけで

判断しないということです。

 

中古でとても利回りがいいです!

 

と売りに出されている物件がありますが、

ではなぜ、利回りの良い物件をオーナーさんは

手放すのでしょうか?

 

手放すに至った要因についてもよく調べなければ

一度人が離れるとしばらくつかないなんて

ことはざらにありますし、

 

さらに悪徳業者になると身内を家賃高めで

住まわせて、売れたらすぐに退去して

結局家賃を下げざる得なくなり、利回りが

激減するなんてこともあります。

 

 

一棟ものに挑むときはとにかく

業者の思惑を読み取ったうえで

自己判断で購入を決めないと

 

恐ろしいほど痛い目にあってしまいます。

家賃収入はサブリースと料金収納代行、結局どっちがいいの?

業者から区分の不動産を購入するときに

最近はよく

 

「家賃はサブリースか家賃収納代行どちらにしますか?」

 

と聞かれることが多くなってきています。

 

 

サブリースは家賃保証のことで入居者がいても

いなくても毎月の家賃の大体85~90%の支給を

保証しますよというもので、

 

家賃収納代行とは毎月の家賃を管理会社や

家主の代わりに回収しますよ

というもので手数料は家賃の1~5%くらいです。

その代わり入居者がいなかったら家賃収入は0円です。

 

 

いなかったら0円というリスクを考えれば

サブリースのほうが良さそうに見えますが、

 

業者がよく使うセールストークとしては

「入居率が95%以上あるので1割以上

取られてしまうサブリースだと

トータルで見ると損ですよ」

 

と収納代行を進めてくるケースが多いです。

 

 

結局のところどっちがいいのか?

ということに関してですが、

 

私の意見としては

収納代行を切り出した時点でその業者は切り捨てる

というものです。

 

 

それはなぜか?

 

サブリースについて考えると業者にとってのリスクは

入居者がいないときに家賃分をほぼ丸々補てんしなければ

ならないということが挙げられます。

 

逆に言えば常に入居者がついた状態であれば

家賃の10~15%が業者に入ってくるので

継続的な収入を物件を売った後にも期待する

ことができます。

 

 

つまりは家賃収納代行を申し出るということは、

そもそも入居者をつけることに自信がないという

ことの現れという見方もできます。

 

 

さらに言えば入居率に関しても落とし穴があり、

時期によってはしばらく入居者が付きづらい

というケースもあります。

 

 

例えば異動がある3月や9月といったときは

入居者が入れ替わるだけなので一瞬空室が

生まれるだけで済みますが、

 

5月とか10月という中途半端な時期に

空室が生まれた場合、どれだけ立地が良くても

すぐに入居者がつくとは限らないのです。

 

さすがに10万円ローン返済×4か月というのは

厳しいですね。

 

あくまでも区分の不動産は長期戦略ですので

時たまそういったことも起こりうるのです。

 

だとしたら、家賃の下落が起こりにくい物件での

サブリースで35年回し続ける方が将来設計も

しやすいのでよりリスクを下げたうえで確実な

資産形成が可能になってきます。

区分投資から棟ものに挑みたいあなたが気を付けるべきこと

 

よく業者からまずは区分投資でリスクなく始めて

一棟ものに挑戦しましょうと言われることが

あると思います。

 

 

これ、鵜呑みにしたらダメです。

 

 

ましてや 相手が区分がメインの会社だった場合、

それがセールストークである可能性もあります。

 

 

かといって一棟と区分両方扱っている会社である場合、

両方中途半端な物件しか扱えない可能性が高いです。

 

 

さらに言えば、時代背景によって棟ものに

挑戦できるかも変わってきます。

 

 

現時点では区分→棟ものという流れが

つくれたとしても、

 

そこから数年して棟ものに挑戦できるとは

限らないのです

 

 

そもそも区分投資は棟ものに挑むにあたっては

マイナスになることが多いです。

 

 

この原因としては、区分投資用のローンというのは

銀行から見て、ただの負債扱いになるケースが多いからです。

 

 

マイナス要素が増えるほど、銀行からの融資枠が

狭くなり、本当はすんなり一棟に挑戦出来たはずの

人も、区分のせいで出来なくなることも多々あります

(解決策はありますが、知っている業者はほぼないです)

 

 

では、実際は区分を持ったら完全に棟ものにはマイナス

なのか?ということになりますが、そうでもありません。

 

 

実際区分と一棟を組み合わせることで大きくリスクヘッジ

可能になるケースもあります。

 

 

先ほど、区分が銀行から見てマイナスに見られるケースが

あるとお伝えしましたが、

 

そうでないケースもあります。

 

銀行から見てプラス評価になる物件を持てばいいのです。

 

具体的には中央区、港区、渋谷区あたりの物件で

よいものであればプラスの評価になるケースがあります。

(普通に探したらほぼ見つかりませんが。。。)

 

 

一例としては、一棟に挑む際、渋谷区で買った物件の残債が

そのまま銀行から見てプラス評価になり、融資枠が3000万円

広がったケースもあります。

 

 

さらに、区分を持ったうえで一棟を持つメリットとしては、

一棟で何かあったときの補てんに回せます。

 

 

これはどういうことかというと、良い区分物件は

市場に出せばすぐに売れてしまうので、

 

運悪く一棟に大規模修繕が必要になった際、

区分を売り払って浮いたお金で修繕に回すことも

可能になってきます。

 

あくまでも、売れる物件を持てばという前提ですが。

 

 

ですので、区分と一棟の組み合わせは理論上は

非常に有効ではありますが、理論を実践に移せる

実力があるかどうかを見極める力が必要になって

くるのです。

ぶっちゃけオリンピックは不動産投資に影響あるの??

オリンピックがどのように不動産投資に影響するか?

 

このテーマに関してはいろんな意見がありますが

 

結局は「土地の価格上がるの?下がるの?」っていうだけです。

 

 

多くの人が予想しているのは

オリンピック前に土地の価格が上がり、オリンピック後に価格が下がるといったものです。

 

 

外国人がオリンピックをきっかけに多く集まるので

好景気と共に、価格が上がり、オリンピック後は

景気の減退と共に価格が下がるといった予想です。

 

 

では、実際はどうなのでしょうか?

 

不動投資に何か影響はあるのでしょうか?

 

 

私の意見としましては

 

「ぶっちゃけどうでもいい」

 

という意見です。

 

 

土地の価格変化の予想ができないのは

今に始まったことではないですし、

 

むしろあらかじめオリンピックという

イベントが起きるということが分かっているので

あれば、不測の事態というのは起きにくい

と予測されます。

 

この場合、想定するのは政府ということになります。

 

急激な物価上昇を引き起こして第二のバブル

なんてことを政府が引き起こすとは思えません。

 

ですので、土地の価格の変化というのも

想定をはるかに上回るということはないと

思われます。

 

 

また、オリンピックを通じて土地の価格が

大きく変化したのは発展途上国が多いです。

 

前回の東京五輪の時もそうですが、

インフラの整備が行われたときというのか

土地の価値が大きく変わるターニングポイントに

なってきます。

 

今回の東京五輪に関しては、競技施設は

建設されど、インフラの整備というのは

大して行われることはありません。

 

ですので、そんな大きく土地の価格が

変わるのかと言われればそうでもありません。

 

 

あと外国人が多く集まることが

不動産投資に与える影響という点に

関してですが、

 

既に都内の投資用ワンルームマンションに関しては

入居率が95%と言われており、

 

外国人が来たからといってそんなに大きく入居率が

上がるわけでもないので、人口の変化による

家賃の上下もあまりないと思われます。

 

 

 

さらに言ってしまえば、不動産投資は

一時のポイントで見るのではなく長期を

見据えての戦略です。

 

ですので、たった一年のオリンピックというよりは、

長い目で見たときに、日本の経済に間違いなく

影響を及ぼすのは国債ということになります。

 

日本の国債の返済をするにはどう考えても

「円」の価値を下げて、物の価値を

高めなければなりません。

 

 

従って、長期で見て判断した場合、

一時のオリンピックで価格の上下は

あれど、何十年後には今より価値が上がる

可能性が高いと予想されます。

 

 

ですので、オリンピックに一喜一憂せず、

堂々と構えていればいいと思います。

営業マンから不動産を買うべきではない3つの理由

皆さんは不動産のセールスを受けたことはありますか?

 

 

きっちりジェルで髪型をセットし、

 

バッチリとしたスーツ姿で、

 

はきはきとした口調で話す。

 

 

ザ・体育会系で営業マンのお手本の

ような方々が多いです。

 

 

日々、お客さんに煙たがれられながらも

真摯に対応し、信頼を得て契約を勝ち取るわけです。

 

 

私も一人のビジネスマンとして常に

見習わなければならないと思っています。

 

 

ただ、以前にもお話しましたが、

人への信頼と不動産投資の成功は

全くも別物です。

 

 

詐欺師ほどいい顔をするといわれますが、

詐欺師でなくとも結果的にお客さんを不幸にしてしまう

ことは往々にしてあるのです。

 

 

今回はなぜ営業マンから不動産を買ってはならないか

詳しく説明していきます。

 

もし、不動産の営業マンの方が見ていらして、

不快な思いをさせてしまったら申し訳ありません。

 

 

1.自社製品の売り方しか知らない

ビジネスである以上、利益をあげなければなりません。

 

特に不動産という大きな仕入れにかかってしまうものに関しては、

お客さんに合わせていくつも仕入れることはできません。

 

そのため、必然的に自社製品が他社製品よりも圧倒的に

優れているとセールスするしかないのです。

 

お客さんの利益よりも自社の利益が

出るものを選ばなければなりません。

 

余計な不動産の知識を与えて、営業マンたちが

自社で扱っている製品に対する自信を

失わせるわけにもいきません。

 

 

ですので、不動産の営業マンが持っている知識というのは

 

「自社の製品を売るための知識」

 

という非常に偏った知識になってしまうのです。

 

ですので、いくら10年間不動産会社に勤めている

といっても、フラットな知識というよりは、

ある分野に特化して詳しいだけということになるのです。

 

となると、必然的に用意できる選択肢は狭くなり、

完全なお客さん目線での提案というのは難しくなります。

 

 

2.会社の全体像を知らない

投資用不動産の営業マンが持っている知識というのは

不動産の売るための知識しかありません。

 

そのため、会社の人員体制、物件の管理体制、

物件の仕入先、業者間でのやり取りなど、

 

 

内部のやり取りや会社の全体像を

掴めていることはほぼありません。

 

となると仮に管理がずさん物件だったとしても

営業マンはそのことを知らず、いいものだと

思っているので、営業マンを見ていい物件だと

思っても、後々大きなしっぺ返しを食らうこと

多々あります。

 

となると、会社の全体像を踏まえて不動産投資を

やるには、社長や役員とのやり取りをしなければ

ならないのです。

 

 

3.離職率の高さ

投資用不動産の営業マンの10年後の離職率って

ご存知ですか?

 

答えは90%です。

 

業者を通じての不動産投資は基本的に

何十年にわたる長期戦略ですので、

その場の営業マンの良しあしで

物件を選んだとしても、10年後に

その営業マンがいるとは限らないのです。

 

ですので、一時の感情に流されて

物件を購入することは絶対に避けなければ

なりません。

 

たとえ、その営業マンがジャニーズ並みに

かっこよかったとしても、

すぐに会えるアイドル並みにかわいかったとしても。

 

 

以上が営業マンから物件を買ってはならない

理由です。

 

勿論、本当にいい物件を扱っている

営業マンもいるのでひとくくりは

出来ませんが、まずは自分でいい物件を

見極める目を養い、そのうえで

物件の質に差がなければ営業マンで

選べばいいと思います。