低所得で激務のサラリーマン・公務員でも会社にバレることなく0円不動産投資で年間家賃収入1000万円を手にする方法 ~将来に不安な状態から老後まで一気に勝ち逃げする~

高年収でないサラリーマンや個人事業主でも不動産投資で年間家賃収入だけで1000万円を手にする方法について書いています。読むのが面倒だから具体的なノウハウを聞いてみたい方は、LINEにご連絡ください。【LINE ID】→@ljr0532l ※@忘れずに

誰でもわかる区分投資の計算式

更新が遅れました。

 

今回から簡単に不動産投資の種類について

お話していこうと思います。

 

不動産投資といっても様々な種類があります。

 

ワンルーム

マンション一棟

一戸建て住宅の賃貸

商業ビル

駐車場

海外不動産

最近よく聞く民泊とかもそうです。

 

私がこれから力を入れてお伝えして

行くのが、マンション一室のオーナーとなる

「区分投資」と

 

マンション一棟そのもののオーナーとなる

「一棟投資」です。

 

今回は「区分投資」、その中でも

資産形成という観でお話していきます。

 

投資というと短期間に大きな収益を生むイメージが

強いかもしれませんが、区分投資に関しては

長期間かけて大きな資産形成をしていくイメージです。

 

例えば都内新築ワンルームの物件を

3000万円で35年フルローンを

組んで購入したとしましょう。

 

ここで質問なのですが、

35年たってローン完済後の物件価格に関しては

いくらぐらいになっていると思いますか?

 

多くの人は大幅に価格が落ちることに

恐怖を覚えると思います。

 

 

正解としては、まともな業者から

不動産を購入すれば2000万円以上の

価値がつくことが予想されます。

 

 

これに関してはきちんとした根拠があって、

減価償却というものが適用されます。

 

これはどんなものでも作られてから47年後には

価値が0円になるというものです。

 

これが適用されるとしたら不動産も

35年後には1000万円以下価値になるのでは?

という疑問が生まれると思いますが、

 

そうはなりません。

 

23区内の適正な不動産の価格の内訳としては

建物:土地=4:6 もしくは 3:7 と言われています。

 

この中で減価償却が適用されるのは

「建物」のほうです。

 

土地に古いも新しいもないので。

 

つまり仮に建物の価格が0円となったとしても

価格の6~7割の割合を占める土地があるので

半分以下になることはほぼありません。

 

また、47年たつ前の35年の段階ですので

建物の価格も上乗せされて2000万円以上の

価値がつくものと思われます。

 

例えばローンの月々の返済が

10万円で、9万円が家賃収入として

入ってくる場合、

 

毎月1万円がランニングコストとして

掛かってきます。

 

1万円×12カ月×35年=420万円

 

+固定資産税が毎年7~8万円かかるので

35年で約300万円。

 

420万円+300万円=720万円

が35年でのトータルの仕入れ額です。

 

仮に建物の価値が0円になってしまったとして

1800万円の価値しかつかなくなった場合、

 

1800万円ー720万円=1080万円が

最低の利益です。

 

安く仕入れて高く売るだけですので

考え方としては非常にシンプルだと思います。

 

こちらをなぜ最低の利益と表現したのかと

いうとこれだけでは終わらないのが区分投資だからです。

 

こちらに関してはまた次回お話します。