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区分投資から棟ものに挑みたいあなたが気を付けるべきこと

 

よく業者からまずは区分投資でリスクなく始めて

一棟ものに挑戦しましょうと言われることが

あると思います。

 

 

これ、鵜呑みにしたらダメです。

 

 

ましてや 相手が区分がメインの会社だった場合、

それがセールストークである可能性もあります。

 

 

かといって一棟と区分両方扱っている会社である場合、

両方中途半端な物件しか扱えない可能性が高いです。

 

 

さらに言えば、時代背景によって棟ものに

挑戦できるかも変わってきます。

 

 

現時点では区分→棟ものという流れが

つくれたとしても、

 

そこから数年して棟ものに挑戦できるとは

限らないのです

 

 

そもそも区分投資は棟ものに挑むにあたっては

マイナスになることが多いです。

 

 

この原因としては、区分投資用のローンというのは

銀行から見て、ただの負債扱いになるケースが多いからです。

 

 

マイナス要素が増えるほど、銀行からの融資枠が

狭くなり、本当はすんなり一棟に挑戦出来たはずの

人も、区分のせいで出来なくなることも多々あります

(解決策はありますが、知っている業者はほぼないです)

 

 

では、実際は区分を持ったら完全に棟ものにはマイナス

なのか?ということになりますが、そうでもありません。

 

 

実際区分と一棟を組み合わせることで大きくリスクヘッジ

可能になるケースもあります。

 

 

先ほど、区分が銀行から見てマイナスに見られるケースが

あるとお伝えしましたが、

 

そうでないケースもあります。

 

銀行から見てプラス評価になる物件を持てばいいのです。

 

具体的には中央区、港区、渋谷区あたりの物件で

よいものであればプラスの評価になるケースがあります。

(普通に探したらほぼ見つかりませんが。。。)

 

 

一例としては、一棟に挑む際、渋谷区で買った物件の残債が

そのまま銀行から見てプラス評価になり、融資枠が3000万円

広がったケースもあります。

 

 

さらに、区分を持ったうえで一棟を持つメリットとしては、

一棟で何かあったときの補てんに回せます。

 

 

これはどういうことかというと、良い区分物件は

市場に出せばすぐに売れてしまうので、

 

運悪く一棟に大規模修繕が必要になった際、

区分を売り払って浮いたお金で修繕に回すことも

可能になってきます。

 

あくまでも、売れる物件を持てばという前提ですが。

 

 

ですので、区分と一棟の組み合わせは理論上は

非常に有効ではありますが、理論を実践に移せる

実力があるかどうかを見極める力が必要になって

くるのです。